El problema de comprarse una casa en España ya no es solo su precio. Es que tienes menos de 73 días para decidirte

Dos meses y medio. Algo menos incluso. En un mercado inmobiliario marcado por el desajuste entre la oferta y la demanda y en el que aumentan las operaciones de compraventa eso es lo que dura de media una vivienda en disponible: dos meses y medio, 73 días para ser más precisos. Hace unos años ese dato sobrepasaba las 90 jornadas. Son solo eso, cifras, datos en crudo, pero actúan como un termómetro del sector.

De hecho hay ciudades, sobre todo aquellas que tienen mercados tensionados, en las que el plazo es aún más bajo.

Un mercado para veloces. En España el mercado inmobiliario tiene sus peculiaridades, tendencias y factores susceptibles de interpretarse de diferentes formas, pero desde luego algo está claro: compran los más rápidos. El último informe elaborado por Tecnocasa y UPF muestra que, de media, en 2024 hicieron falta solo 73 días para vender una vivienda.

El dato es interesante por varias razones. Primero porque son dos días menos que en 2023. Segundo, ahonda en una tendencia que se remonta a comienzos de la década, cuando las propiedades tardaban de media más de tres meses en encontrar comprador. En 2020 la media era de 94 jornadas.

Más allá de la media. 73 es un indicador estadístico, la media de días de venta para el conjunto de España. Si bajamos al detalle y consultamos los datos segregados a nivel territorial comprobamos que hay localidades en las que el plazo en el que se cierran las ventas es considerablemente más corto. En Barcelona esa media fue de solo 68 días, en Valencia de 67, 66 en Málaga, 62 en Sevilla y 61 en Bilbao. El mercado en el que menos duran las propiedades es el madrileño, donde la marca está en apenas 60 jornadas.

Un mercado, dos realidades. El informe del Grupo Tecnocasa y UPF permite comprobar también que no todas las propiedades corren la misma suerte en el mercado. Según sus datos, el 55% de las viviendas llevan menos de medio año a la venta. Es más, casi el 37% se anuncia en las plataformas online y agencias inmobiliarias desde hace apenas tres meses.

En el polo opuesto, casi un cuarto de los inmuebles (23,6%) llevan disponibles desde hace un año o más tiempo. Una de las claves podría ser su sobrevaloración. El informe calcula que en las viviendas más ‘veteranas’ esta supera el 18%.

¿Por qué es importante? Por lo que nos dice del mercado. Los autores del informe constatan un claro desajuste entre la demanda, al alza, y una oferta que adelgaza. Llegan dos datos para comprobarlo. Mientras 2024 se cerró por encima de las 266.000 solicitudes de compra activas, lo que supone 80.000 más que durante el mismo período de 2023, y el número de potenciales compradores creció un 39% en diciembre, la oferta de viviendas se ha desplazado en la dirección opuesta. El informe de Tecnocasa y la UPF estima que cayó un 9,3%.

"Un mercado en ebullición". El estudio calculan que si en un área con un parque inmobiliario de 5.000 viviendas había una media de 70,9 inmuebles a la venta a finales de 2023, un año después ese dato era sensiblemente inferior: rondaba ya las 64,3. El resultado, señala a El País José García Montalvo, catedrático de Economía, es "un mercado en ebullición".

"Lo que estamos viendo es que la demanda está apretando mucho más que la oferta, que sigue siendo insuficiente", recalca el experto de la UPF. Otra de las claves que ayudan a entender el mercado es el acceso a la financiación. El estudio detecta un incremento interanual en el importe medio de las hipotecas, lo que se añade a otros indicadores sobre el crédito. Por ejemplo, Registradores de España lleva varios meses constatando un aumento sensible de las hipotecas.

"Es un auténtico casting". La frase vuelve a ser de García Montalvo y resume la realidad del mercado inmobiliario español, al menos según lo dibuja el informe de Tecnocasa y UPF. "Las propiedades apenas tienen tiempo de aparecer en los listados antes de que múltiples ofertas compitan por ellas en un auténtico casting", comenta el experto.

En una línea similar, el director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero, explica que el año pasado se registró "un aumento de demanda muy importante". "No es habitual un aumento del 39% en un solo año", añade, en referencia al aumento de potenciales compradores que el informe detectó con respecto a diciembre de 2023.

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El otro indicador: los precios. El tiempo que tarda una vivienda en encontrar comprador no es la única pista que nos habla de la demanda y la oferta. Hay otro indicador aún más elocuente: los precios. Tras calcular la medida de una selección de ciudades, el informe de Tecnocasa señala que en el segundo semestre de 2024 el m2 se situaba en 2.802 euros, un 12,13% más que durante el mismo período de 2023.

El informe es interesante además por otra razón. Sus técnicos calculan que el precio en el segundo semestre de 2024 se situaba más o menos a niveles de mediados de 2005, pero lejos aún de las cotas que se alcanzaron durante la burbuja inmobiliaria, entre 2006 y 2007.

En las últimas semanas algunos expertos han apuntado que el m2 ya habría superado los valores de 2007, aunque todo indica que el sorpasso se centra solo en los precios nominales, no los reales. Es decir, que ese cálculo obvia el efecto de la inflación.

¿Ocurre solo en las ventas? No. El ritmo de ventas será cada vez más ágil en el mercado de compraventa (al menos entre las propiedades no excesivamente sobrevaloradas por sus vendedores), pero palidece en comparación con los tempos del mercado del alquiler residencial. A comienzos de 2024 Idealista calculaba que el 18% de las viviendas que se arrendaban en su portal no duraban ni 24 horas libres.

Es más, en algunas ciudades el porcentaje de las viviendas con un paso fugaz por las inmobiliarias era aún mayor: en Tarragona suponían el 31% y en San Sebastián el 29%.

Imágenes | Zhiyuan Sun (Unsplash) y Jonas Denil (Unsplash)

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